BNR Bouwmeesters: gemeente als ontwikkelaar

Door Redactie Bouwmeesters , 15 maart 2018

BNR Bouwmeesters: gemeente als ontwikkelaar

Gemeenten krijgen steeds meer taken, van onderwijs tot zorg. Moeten ze dan ook nog de rol van projectontwikkelaar op zich gaan nemen? Dat was het onderwerp van BNR Bouwmeesters van woensdag 14 maart. De uitzending vond plaats op locatie, bij een evenement van Bouwend Nederland in de door de gemeente Rijswijk mee-ontwikkelde wijk Rijswijk Buiten.

De mobiele studio was opgebouwd in een microappartement van Finch Buildings. Als sprekers waren te gast:
-de Rijswijkse wethouder van stadsontwikkeling, stadsbeheer en grondzaken, Ronald van der Meij
-hoogleraar Grondbeleid Wim Korthals Altes van de Technische Universiteit Delft
en
-gebiedsontwikkelaar Jan Lagerweij, directeur-eigenaar van Consensus Gebiedsmanagement

Voorbeeldgebied
Rijswijk Buiten betreft een voormalig glastuinbouwgebied. In plaats van het gebied in te richten als bedrijventerrein besloot het gemeentebestuur er de meest duurzame wijk van Nederland van te maken, met totaal 3500 woningen. In de uitzending gold de wijk als voorbeeldgebied voor de een miljoen woningen die er tot 2040 in het land moeten worden bijgebouwd. Wethouder Van der Meij sprak van groen behouden en proberen de schaarse ruimte die er nog over is, te vullen.

Goed en mooi wonen
Lagerweij was het deels met Van der Meij eens: “Je moet niet alle grondgebieden opgeven, want het gaat niet om wonen maar om goed en mooi wonen. Je kunt gezinnen met kinderen niet in een wijk zetten zonder groen en speelvoorzieningen. Maar dat wil niet zeggen dat als je goed kijkt er nog veel verdichtingsmogelijkheden zijn.” Als voorbeelden noemde hij het omvormen van oude bedrijfs- en kantoorruimte tot woningen, compacter bouwen rondom binnenstedelijke voorzieningen, en transformatie van oude bedrijfsterreinen naar woningbouw.

Risico’s

Dat de gemeente het project Rijswijk Buiten heeft mee-ontwikkeld, vond Korthals Altes niet heel bijzonder. Traditioneel doen volgens hem veel gemeenten aan actief grondbeleid: “Dus dat de gemeente de grond koopt en de wegen , riolering en het groen aanlegt.” Door de crisis is die aanpak volgens hem wel omstreden geworden omdat gemeenten door te investeren in grond ook risico lopen: “Als je teveel betaalt voor die grond en je kan hem niet kwijt, dan zit je met een tekort.” Van der Meij gaf aan dat het besluit van zijn gemeente in 2010 om de Wet voorkeursrecht gemeenten te vestigen op het gebied waar Rijswijk Buiten moest komen, tot “moeilijke momenten” heeft geleid in de gemeente vanwege de risico’s.

Gemeente als gebiedsontwikkelaar
Rijswijk ging aan het begin van de woningcrisis op de stoel van de ontwikkelaar zitten. Van der Meij: “We wilden van Rijswijk Buiten niet de zoveelste Vinex-wijk maken maar een bijzondere wijk met duurzame energieconcepten en EPC 0-bouwen (nul op de meter) als eis bij de uitvraag.” Korthals vond dat Rijswijk daarmee de rol van gebiedsontwikkelaar op zich nam en niet die van projectontwikkelaar. Een gemeente die zelf aan gebiedsontwikkeling doet, schept volgens Korthals hem meer mogelijkheden: “Dan hoef je niet af te wachten op initiatief van ontwikkelaars, maar kan je dat zelf een beetje sturen. Zeker wanneer woningproductie zo belangrijk is moet je dat prioriteit geven, en dat doe je op deze manier.”

Drie eenheden
Van der Meij benadrukte dat het bij gebiedsontwikkeling niet alleen gaat om aantallen woningen maar ook om leefomgeving, bereikbaarheid en werkgelegenheid: ”Het zijn drie eenheden die je goed in de gaten moet houden.” Lagerweij voegde daaraan toe dat dit niet wil zeggen dat gemeenten het altijd zelf moeten doen: “Je kunt heel goed als gemeente een aantal eisen stellen voor duurzaamheid en type woningen, al dan niet via een aanbestedingswedstrijd waarbij meerdere partijen een plan indienen met ook een grondprijs.” Het microappartement van waaruit de uitzending plaatsvond, beschouwt Van der Meij voor zijn gemeenten als een betaalbare optie (ook gestapeld) voor een- en tweepersoonshuishoudens in gebieden als de Plaspoelpolder.

Belangrijke stap
Het mee-ontwikkelen van een woonwijk vergt veel kennis van gemeenten. Korthals Altes: “Je hebt inhoudelijke kennis nodig van stedenbouwkundige plannen, kennis van grondzaken, je hebt een juridisch instrumentarium nodig, financiĆ«le kennis, en je moet afspraken kunnen maken met ontwikkelaars en allerlei andere partijen.” Grote gemeente met grote bouwopgaven hebben die kennis wel in huis, kleinere gemeenten vaak minder. Maar de studiogasten wezen erop dat door de crisis veel gemeenten wel het mes hebben gezet in die eigen ambtelijke expertise, omdat er weinig vraag naar was. Van der Meij gaf aan dat Rijswijk als kleine gemeente voor Rijswijk Buiten de hulp in riep van de TU Delft. Als belangrijke stap voorwaarts in het duurzaam bouwen in het aardgasloze Rijswijk Buiten noemde de wethouder ook dat Dura Vermeer al in 2010 begon met de ontwikkeling van een nul op de meter woning inclusief koude-warmteopslag en zonnepanelen.

Luister hier naar de uitzending


DUURZAAMHEID ENERGIEZUINIGE BESTAANDE BOUW ENERGIEZUINIGE NIEUWBOUW DUURZAAMHEIDSINSTRUMENTEN DUURZAME BOUWPROCESSEN WONINGMARKT

Over de auteur

Redactie Bouwmeesters