BNR Bouwmeesters: wijk op poten

Door Redactie Bouwmeesters , 07 juni 2018

BNR Bouwmeesters: wijk op poten

Meer en passende woningbouw in de steden, dat bepleitte minister van Binnenlandse Zaken Kajsa Ollongren woensdag op de vastgoedbeurs Provada. Maar die steden zijn al vol. Een oplossing kan zijn om woningen boven op kantoren te bouwen, ook wel ‘optoppen’ genoemd. Een wijk op poten dus. Kunnen we zo overal de lucht in? Die vraag stond centraal in de uitzending van BNR Bouwmeesters van woensdag 6 juni. 

We praatten er in de studio over met:

-Maarten de Gruyter, mede-oprichter en commercieel directeur van projectontwikkelaar Boelens de Gruyter

En

-Johan Conijn, bijzonder hoogleraar woningmarkt van Amsterdam School of Real Estate

Optoppen duurzamer en sneller

Uitzending begon met korte reportage in Amsterdam-West bij een voormalig fabrieksgebouw, nu kantoren, waar (deels) bovenop Boelens de Gruyter samen met Kronenberg Groep zeshonderd huurappartementen ontwikkelt. De nieuwbouw betekent een verdrievoudiging van het totale bouwvolume in de wijk. Daarom wordt in een stedenbouwkundig plan extra aandacht besteed aan het inpassen van de nieuwbouw in die gebouwde omgeving. De Gruyter: “Dat is bij ons altijd de basis: kijken naar wat er al staat en naar wat we daarmee kunnen in plaats van als uitgangspunt meteen slopen. Dat laatste doen we eigenlijk nooit, omdat het kapitaalvernietiging is en omdat bestaande bouw herontwikkelen duurzamer is en je vaak ook sneller kunt gaan bouwen.”

Transformeren als creatief proces

De Gruyter noemde het transformeren van gebouwen een creatief proces, commercieel, maar ook bouwkundig. “Hoe ga je zo’n bestaand gebouw dat niet ontworpen is als woongebouw wel als zodanig inzetten, dus echt de bestemming wijzigen. Dat vergt enorm veel creativiteit.” Tot nu toe stond daarbij in Amsterdam het gemeentelijkbeleid niet in de weg. Of dat met de komst van het nieuwe college van b en w zo blijft, moet nog blijken, voegde hij daaraan toe. “In het ene stadsdeel gaat het ook makkelijker dan in het andere. Bestuurders moeten pragmatisch durven zijn.”

Vrees voor woningbeleid nieuw Amsterdams college

Investeerders en bouwers vrezen dat in de hoofdstad het woningbeleid van het nieuwe gemeentebestuur de woningbouw gaat afremmen doordat in het collegeakkoord de 40/40/20 verdeelsleutel voor de bouw van huurwoningen is aangepast, al is volgens De Gruyter nog niet precies duidelijk hoe. Vooral ontwikkelaars die in de oude situatie locaties hebben gekocht maar over de daar te realiseren woningen nog geen afspraken hebben gemaakt met de gemeente, dreigen problemen te krijgen bij het nog haalbaar maken van hun project, waarschuwde hij. De 40/40/20 reguleringsmaatregel werd door het vorige college in 2017 ingevoerd om ervoor te zorgen dat er voldoende middeldure huurwoningen (760 tot 1000 euro per maand) blijven voor middeninkomens. Voor die tijd moesten projecten voor dertig procent uit sociale huur woningen bestaan en mochten ontwikkelaars voor de overige woningen de huurprijs zelf bepalen. Met als gevolg dat door de overspanning woningmarkt in de hoofdstad middeninkomens op die markt nauwelijks meer aan de bak kwamen.

Paard achter de wagen

Maar de mate waarin het middenhuur-segment door Amsterdam maar ook door een stad als Utrecht nu wordt gereguleerd, gaat volgens Conijn zover dat institutionele beleggers beginnen af te haken omdat het rendement dat voortvloeit uit die strikte regulering niet meer opweegt tegen het rendement dat ze elders kunnen realiseren: “Als gemeente span je zo het paard achter de wagen.” Beide studiogasten gaven aan dat zo ook projecten niet doorgaan. “Dan ga je krijgen dat terwijl juist nu er zoveel gebouwd moet worden, er dingen worden doorgevoerd die de hele bouw gaan remmen”, waarschuwde De Gruyter.

Luister hier naar de uitzending 


LOGISTIEK IN DE BOUW

Over de auteur

Redactie Bouwmeesters