Herbestem meer tijdelijk en met magic mix

Door Redactie, 12 juli 2018

Herbestem meer tijdelijk en met magic mix

‘Transformatie voor de tijdelijkheid’. Met dat concept moeten volgens de Eindhovense wethouder van Wonen Yasin Torunoglu meer gemeenten aan de slag, willen ze net als de Lichtstad vaart maken met het herbestemmen van oude kantoor- en bedrijfspanden. Behalve dat panden niet meer leeg staan, biedt tijdelijk bestemmen eigenaren en gemeenten ook extra ‘denkruimte’ om te bepalen wat er voor de lange termijn met een pand in kwestie moet gebeuren. Belangrijk voor het welslagen van de tijdelijke transformatie is, naast een sluitende business case, een ‘magic mix’ van doelgroepen: “Met een goed beheer werkt dat perfect, ook bij omwonenden.” 

Hippe broedplaats

Een mooi voorbeeld van ‘transformatie voor de tijdelijkheid’ in Eindhoven noemt Torunoglu de transormatie van Strijp-S, een voormalig Philips-terrein dat eerst een hippe broedplaats voor creatieve ondernemers werd en intussen een rijke mix kent van wonen, werken, winkelen en vrije tijd. De Witte Dame is ook zo’n voorbeeld, ook een voormalige Philips-fabriek maar nu een multifunctioneel gebouw voor design, kunst, kennis en technologie. En ook ‘Genderhof’, een woonzorgcentrum uit 1970 en rijp voor de sloop maar waarin nu naast seniore bewoners ook diverse woonurgenten zijn gehuisvest zoals starters, gescheiden mensen, EU-arbeidsmigranten en mensen die een steuntje in de rug nodig hebben. Een transformatie die nog aan de gang is, is die van het TD-gebouw, het vroegere gebouw van de Technische Dienst van de gemeente dat verandert in een flatgebouw met 157 luxe huurappartementen.

Oude roem, nieuwe faam

Dat Eindhoven zo voortvarend gebouwen transformeert komt voor een deel doordat de stad booming is, met ook een groei van de vraag naar woonruimte, maar dat het ook een hele tijd veel minder ging doordat Philips en andere industrie naar elders verhuisden. “Daardoor bleven er heel wat gebouwen achter waar we iets mee moesten”, licht Torunoglu toe. Onder het motto van ‘oude roem, nieuwe faam’ heeft de gemeente in de afgelopen decennia ingezet op transformatie met behoud van het historische verhaal van de gebouwen in kwestie.

Betaalbare plekken

Torunoglu: “Als gemeente hebben wij ons heel sterk uitgesproken over welke prioriteiten in de woningbouw we in de stad wilden. We zijn een studentenstad, dus willen we studenten goed kunnen huisvesten. Maar de stad trekt ook steeds meer expats aan, dus die hebben ook een plek nodig. En we willen een stad zijn voor het groeiend aantal eenpersoonshuishoudens, waaronder ook mensen die door omstandigheden tussen wal en schip vallen. Betaalbare plekken voor al die doelgroepen zijn er op het moment dat je lege gebouwen omzet naar woonunits voor een- en tweepersoonshuishoudens.”

Gevarieerde mix

Tijdelijk herbestemmen met een mix van tijdelijke gebruikers voorkomt ook weerstand in de buurt, legt de wethouder uit. “Omwonenden willen vaak geen Polenhotel of HOD-achtige kraakgroepen in hun achtertuin. Maar met een gevarieerde mix van gebruikers heeft de omgeving geen moeite, blijkt uit de praktijk. Dat is dus ook mijn boodschap aan andere gemeenten: maak bij herbestemmen geen onderscheid tussen doelgroepen maar stop ze juist bij elkaar, zonder dat er een domineert. Met een goede beheerder die die magic mix in de gaten houdt , werkt dat perfect.

Flexwonen

“Wij hebben gekozen, en wie kiest wordt gekozen”, vat Torunoglu het succes van de Eindhovense aanpak samen: “Door onze scherpe keuze zien de markt en woningcorporaties er ook brood in.” Meerdere partijen omarmen intussen het idee van ‘flexwonen’. Dit is een concept voor mensen die tijdelijk in de knel zitten en snel een betaalbare corporatiewoning nodig hebben, maar die daarvoor volgens het normale systeem achter in de wachtrij moeten aansluiten. Voor het kantoorpand dat Woonbedrijf voor een periode van tien jaar verbouwde tot betaalbare flexwoningen hoeft zo’n woningzoeker ook geen wachtnummertje te trekken maar mag die erin zodra er een vrij komt.

Denkruimte

Torunoglu: “Over tien jaar besluit Woonbedrijf hoogstwaarschijnlijk tot nieuwbouw op die plek. Maar in tien jaar kan er veel gebeuren, en ondertussen biedt die tijdelijke herbestemming wel een businesscase voor zo’n leegstaand pand en denkruimte aan eigenaar en gemeente om te bepalen wat er straks voor de lange termijn moet komen te staan.”

Nieuwe business cases

Blij is Torunoglu met de 38 miljoen euro die minister Ollongren (BZK) onlangs stak in een revolverend fonds voor de transformatie van industrie- en haventerreinen tot woongebied. De wethouder noemt het een ‘smeermiddel’ voor het mogelijk maken van gebiedsontwikkeling, waar bij de business case sprake is van en onrendabele top. En bouwers en ontwikkelaars spoort hij aan om – zoals in Eindhoven nu ook gebeurt met 3D geprinte betonwoningen – nog meer creatief mee te denken en nieuwe business cases te bedenken waardoor een herbestemming wel kan doorgaan, bijvoorbeeld door toekomstige gebruikers/bewoners allerlei gebouw-gerelateerde diensten aan te bieden, zoals gemeubileerde woningen, autodelen, een internetverbinding en een wasserij: “Die Apple-revolutie mis ik nog een beetje in de bouw.”  


MARKT