Column: DNB shopt selectief in woningmarktmaatregelen

Door Martijn Verwoerd , 13 februari 2017

Column: DNB shopt selectief in woningmarktmaatregelen

Tring, tring. 'Hallo?' 'Goedemorgen, u spreekt met DNB. Wij maken ons zorgen om de schuldpositie van huishoudens en de macro-economische stabiliteit. Daarom verhogen wij de netto maandlasten van uw lening flink, dat is wel zo veilig voor u. Graag gedaan, dáááág!' 'Heuh? Ja, maar wacht eens...' Tuut, tuut, tuut. Klinkt niet echt logisch? Toch is dit precies wat DNB probeert te verkopen.

De DNB presenteerde op 30 januari 2017 de economische prognoses voor de komende jaren. Natuurlijk ontbraken de traditionele jaarlijkse voorstellen om de woningmarkt onder handen te nemen niet: de hypotheekrenteaftrek moet verder en sneller worden afgebouwd en de eigen woning moet in de fiscale box 3. De belangrijkste argumenten die DNB aanvoert: schuldreductie van huishoudens, macro-economische stabiliteit en een internationale vergelijking. Alleen vertelt DNB niet het hele verhaal, maar shopt selectief. En daarmee creëert DNB juist risico's voor de lange termijn. Voor gezinnen, voor mensen die de waarde van hun huis als oudedagsvoorziening beogen, en daarmee ook voor onze economie als geheel.

De afbouw van de hypotheekrenteaftrek maakt wonen - voor huishoudens met een hypotheek - jaar op jaar netto duurder. Stel dat we een huishouden nemen met een:

  • hypotheek van 250.000 euro tegen 4% rente (de meeste huishoudens profiteren immers nog niet van de lage hypotheekrente),
  • een woz-waarde van ook 250.000 euro en
  • een bruto inkomen van 55.000 euro.

De rentelast bedraagt dan 10.000 euro per jaar. Die is niet geheel aftrekbaar, want daar gaat het eigenwoningforfait à 1.875 nog van af. Totaal mag er zodoende 8.125 van de belasting worden afgetrokken tegen 40,8%. Netto betaalt de woningeigenaar dan 4.810,- rente per jaar, oftewel 400,83 per maand exclusief spaarinleg of aflossing.

Stel dat we het voorstel van DNB volgen, dan kan de woningeigenaar nog tegen 30% aftrekken. De netto rentelast wordt dan 5687,50 per jaar, oftewel 473,96 per maand exclusief spaarinleg of aflossing. De netto lasten stijgen dan met 73,96 per maand, een derde van de reserveringscapaciteit van het gemiddelde huishouden verdampt daarmee.

In het bovenstaande rekenvoorbeeld is nog niets eens uitgegaan van een annuïteitenhypotheek. Bij een dergelijke hypotheek stijgen de maandlasten immers ook al jaar op jaar, omdat er steeds meer aflossing en steeds minder rente betaald wordt en de aflossing nu eenmaal niet fiscaal aftrekbaar is. Voor bovenstaand voorbeeld betekent dit:

Ik ga er vanuit dat DNB de hypotheekrenteaftrek geleidelijk wil afbouwen naar 30%. Uitgaande van bovenstaande berekeningen stijgen de netto woonlasten dan cumulatief van 772,29 naar 1.158,46 euro per maand. Een toename van 50%. Die toename is vanzelfsprekend groter als iemands inkomen in de hoogste belastingschijf valt, en lager als iemand in een lagere belastingschijf valt. Als de hypotheekrente op termijn stijgt en boven 4% komt – vanuit historisch perspectief zeer waarschijnlijk – dan wordt de lastenstijging groter.

Als dit huishouden kinderopvangtoeslag ontvangt, neemt de toeslag geleidelijk af omdat dit samenhangt met het 'verzamelinkomen'. Het verzamelinkomen is het opgetelde bruto inkomen minus de hoeveelheid betaalde hypotheekrente. Aflossen leidt zodoende tot lagere kinderopvangtoeslag. De cumulatieve lastenstijging begint zo al aardig op te lopen:

  • Jaar op jaar lagere aftrek door de annuïteitenhypotheek,
  • Lagere aftrek door afbouw van de hypotheekrenteaftrek en
  • als kinderen naar de opvang gaan: minder kinderopvangtoeslag.

En dan begint de ellende pas goed met het plaatsen van de woning in box 3. Het is mij een raadsel hoe dit bijdraagt aan schuldreductie of macro-economische stabiliteit. Neem wederom de woning met een waarde van 250.000 euro. Stel dat de eigenaar verder geen vermogen heeft, dan betaalt hij hierover € 2.400,- per jaar vermogensbelasting. Omgerekend een lastenverhoging van 200,- netto per maand. Katsjing! Dat geld vloeit naar de staatskas en gaat dus niet in consumptie, investeringen of reserves van huishoudens. En het gaat zeker niet naar het extra aflossen op de hypotheek. Kortom, de staatskas is de enige die er wel bij vaart.

De vergelijking met het buitenland klinkt als een logisch en eerlijk verhaal van DNB. Maar is dat wel zo? Als je doorgraaft, blijkt DNB maar de helft van het verhaal te vertellen: ja, in het buitenland is de hypotheekrenteaftrek lager en ligt de loan-to-value lager. Maar wat DNB niet vermeld, is dat naast Nederland, Ierland en Noorwegen geen enkel Europees land een loan-to-income norm hanteert . Bovendien kennen veel van die landen een fiscaal systeem dat erop gericht is om sparen aan te moedigen, in plaats van te belasten zoals in Nederland. Dat is zeer relevant.

Eigenwoningforfait - dat een rem zet op de hypotheekrenteaftrek - hebben ze in die landen niet, maar dat vermeldt DNB ook niet. Net als het feit dat die andere landen een (veel) lager tarief voor de inkomstenbelasting hebben. Bovendien is er in die landen ook geen verplichte maandelijkse premieafdracht aan pensioenfondsen. Kortom: DNB shopt selectief en vertelt niet het hele verhaal. Dat is zorgwekkend, want DNB heeft een grote invloed op besluitvorming in 'Den Haag.' Juist vanuit dat perspectief mag je verwachten dat een dergelijke organisatie zo objectief mogelijk en onderbouwd mogelijk het complete verhaal vertelt.

Nu doet DNB voorstellen die enorme lastenverzwaringen betekenen voor huishoudens. In het bovengenoemde voorbeeld stijgen de nettolasten met minstens 281,25 per maand. Dat is meer dan huishoudens met deze lasten en inkomens gemiddeld per maand sparen. Niet echt een verbetering voor de macro-economische stabiliteit als miljoenen huishoudens zware lastenverzwaringen voor de kiezen krijgen, lijkt mij.

'Maar Martijn, die (minstens) netto 273,96 per maand extra zorgen er wel voor dat die huishoudens minder kwetsbaar worden op de woningmarkt, toch?' Helaas: een dikke njet. De vermogensbelasting gaat naar de staatskas. Die 73,96 gaan ook naar de staatskas. Door het netto flink duurder worden van wonen, dalen de huizenprijzen. Mensen kunnen immers voor dezelfde lasten minder 'huis' kopen. En wat gebeurt er als de huizenprijzen dalen...inderdaad, dan komen woningeigenaren in de knel. En wat gebeurt er dan...dan dalen de consumptie en investeringen en gaan we op ons spaargeld zitten.

Als DNB écht begaan was met stabiliteit van de woningmarkt, dan zou gepleit worden voor het fiscaal stimuleren van sparen voor de (aankoop van een) eigen woning. Ze zouden pleiten voor het fiscaal stimuleren van vrijwillig extra aflossen op hypotheken. Voor mogelijkheden om een deel van de pensioeninleg aan te wenden voor aflossing op de hypotheek. Meervoudige lastenstapelingen die niet leiden tot afname van kwetsbaarheid op de woningmarkt zouden ze juist met klem afraden.

Bij onderhandelingen over een regeerakkoord komt de woningmarkt vast ook weer aan bod. Het is te hopen dat de onderhandelaars standpunten zoals van DNB kritisch bekijken en meenemen in hun overwegingen.



WONINGMARKT

Over de auteur

M. (Martijn) Verwoerd

Beleidsadviseur Bouwend Nederland