COLUMN / Hogere kosten energieverbetering kantoren vooral door hogere kwaliteitswensen

Door Jelger Arnoldussen , 11 mei 2017

COLUMN / Hogere kosten energieverbetering kantoren vooral door hogere kwaliteitswensen

In het afgelopen jaar heeft het EIB onderzoek verricht naar de energiebesparing en de kosten van een verplicht energielabel C voor kantoren. In het Financieele Dagblad van 21 februari jl. sprak een aantal partijen uit dat de kosten voor het aanpassen van de kantoren in de praktijk ruim twee maal hoger uit zullen vallen dan het door ons becijferd bedrag van € 860 miljoen. Naar aanleiding van het artikel hebben wij de validiteit van de uitspraken en de achterliggende berekeningen nader bestudeerd.  

In het afgelopen jaar heeft het EIB onderzoek verricht naar de energiebesparing en de kosten van een verplicht energielabel C voor kantoren. In het Financieele Dagblad van 21 februari jl. sprak een aantal partijen uit dat de kosten voor het aanpassen van de kantoren in de praktijk ruim twee maal hoger uit zullen vallen dan het door ons becijferd bedrag van € 860 miljoen. Naar aanleiding van het artikel hebben wij de validiteit van de uitspraken en de achterliggende berekeningen nader bestudeerd.

Om de verschillen in kosteninschattingen vast te stellen, hebben wij een marktconsultatie gehouden met de in het artikel genoemde partijen, aangevuld met een aantal specialisten. Dit gaf ons inzicht in de redenen waarom de kosten in de praktijk kunnen verschillen.

Wij gaan in ons onderzoek uit van de gemiddelde kosten per vierkante meter per labelstap om de totale kosten voor heel Nederland in kaart te brengen. In de praktijk verschillen de kosten per vierkante meter tussen individuele kantoren. In sommige gevallen vallen de kosten hoger uit en in andere gevallen lager.

Gelijktijdig met de besparingsmaatregelen worden in de praktijk vaak ook andere verbeteringen uitgevoerd. Wij gaan in onze kostenramingen uit van de economische ratio dat eigenaren voor het goedkoopste pakket aan maatregelen zullen kiezen om aan de labelverplichting te voldoen. In de praktijk wordt bij de aanleg van LED-verlichting vaak ook gelijktijdig gekozen voor het vervangen van het armatuur en het plafond, terwijl dit voor het behalen van label C niet noodzakelijk is. Eigenaren ervaren hiervan aanvullende baten in de vorm van esthetiek, comfort of levensduurverlenging. De extra kosten hiervan moeten dan ook niet worden toegerekend aan de labelverplichting. Zij zullen hier alleen voor kiezen als de extra baten hoger zijn dan de extra kosten.

Over het pakket aan noodzakelijke maatregelen om een kantoor naar label C te brengen, bestaat eensgezindheid. Uitzondering is de mate waarin spouwmuurisolatie in oude kantoorgebouwen kan worden toegepast. Bouwbedrijven geven aan dat spouwmuurisolatie in de praktijk vaak geen optie is, terwijl volgens de vereniging van na-isolatiebedrijven (VENIN) dit vrijwel altijd kan als een spouwmuur aanwezig is. In het geval dat spouwmuurisolatie niet mogelijk is, zal gekozen moeten worden voor een duurder pakket van € 71 i.p.v. € 57 per m2. Uitgaande van een bandbreedte van 25% tot 75% van de gevallen waarin spouwmuurisolatie niet kan worden toegepast, leidt dit tot circa 5 tot 15% hogere kosten ten opzichte van het door ons eerder genoemde bedrag.

Volgens de partijen zorgen bouwleges, advieskosten en btw ook voor hogere kosten. Bouwleges zullen zelden voorkomen omdat voor de meeste maatregelen geen bouwvergunning nodig is. De advieskosten moeten vooral gezien worden als acquisitiekosten en vallen bovendien weg in het totale bedrag. Wel geldt voor de btw dat de hiervoor vrijgestelde bedrijven deze niet kunnen aftrekken en btw moeten betalen. Wanneer voor een kwart van de kantoren geen btw kan worden afgetrokken, zullen de kosten van de labelverplichting inclusief eerder genoemde kostenverhoging in totaal 10 tot 20% hoger uitvallen.

Het EIB hecht aan zorgvuldige en goed onderbouwde kostenramingen. Op basis van gesprekken met partijen en aanvullende informatie trekken wij de conclusie dat de kosten gemiddeld enigszins hoger liggen dan wij eerder hadden becijferd, maar dat dit niet tot een ander beeld van de orde van grootte van de kosten leidt die met een verplicht energielabel C voor kantoren gepaard gaat.
 


ENERGIEZUINIGE BESTAANDE BOUW

Over de auteur

Jelger Arnoldussen

Senior onderzoeker bij het Economisch Instituut voor de Bouw