Woningmarkt: snelheid en soepel proces

Door Redactie Bouwmeesters , 28 september 2017

Woningmarkt: snelheid en soepel proces

Voor het realiseren van de grote woningbouwopgave van nu valt er een wereld te winnen met het vlot trekken van vastgelopen bouwprojecten. Belangrijk daarvoor is dat zowel gemeenten als bouwbedrijven beschikken over mensen met de juiste competenties. Door reorganisaties in de crisis is aan beide kanten veel van die kennis verdwenen. Omdat gemeenten verlies leden op bouwgrond zijn ze daardoor nu behoedzamer, terwijl de actualiteit juist vraagt om snelheid en soepelere procedures. Ook moeten gemeenten weer meer de publiek-private samenwerking opzoeken. Niemand kan het allemaal alleen. Die oproep doet Antoinette van Heijningen, lid van het ‘Expertteam Versnellen’. 

Nog ruimte voor paar projecten

Het Expertteam Versnellen werkt in opdracht van Bouwend Nederland en de Rijksoverheid. Het team helpt bedrijven en gemeenten de oorzaken van vertragingen weg te nemen en weer dynamiek te brengen in bouwprojecten. Het team heeft in 2017 ruimte voor 15 vlottrek-cases en 13 ontslak-cases. Van Heijningen houdt zich bezig met vlottrek-cases en geeft aan dat het team dit jaar nog plek heeft voor een paar van zulke projecten. Ze stelt vast dat vergeleken met voorgaande jaren het aantal aanvragen voor vlottrek-hulp afneemt. Wat niet wil zeggen dat het vraagstuk nu minder groot is: “Uit ervaring weet ik zeker dat er nog veel projecten zijn die geholpen zouden zijn met de kennis die wij als team de afgelopen jaren hebben opgedaan. Het zou jammer zijn als die capaciteit niet ten volle benut wordt. Maar zowel bij gemeenten als bij ondernemers realiseren mensen zich vaak niet hoeveel er nog te winnen valt in het vaart maken van projecten.”

Markt wezenlijk veranderd

Van Heijningen wijt dit gebrek aan besef in de markt aan het feit dat veel projectontwikkelaars in de crisis het loodje hebben gelegd. “Veel kleinere en middelgrote bouwbedrijven doen het ontwikkelwerk nu zelf, maar hebben daarvoor onvoldoende specifieke kennis in huis.“ Dat gemeenten minder bij het expertteam aan de bel trekken, schrijft ze toe aan dat daar in de crisis veel mensen - en dus ook kennis - zijn weggesaneerd. “Men weet nu niet dat het ook veel beter kan.” Dit kennisgebrek doet zich extra gelden doordat de markt de afgelopen paar jaar wezenlijk is veranderd: “Het werk is veel complexer geworden, de opgave anders. Meer binnenstedelijk, strengere financiële eisen, meer vraaggericht, met ook collectief particulier opdrachtgeverschap en nieuwe ontwikkelingen als gasloos- en circulair bouwen. Juist die combinatie van complexer werk en gemis aan competentie maakt dat processen stropiger worden. ”

Samen aan tafel

Als recent voorbeeld van een bouwproject dat dankzij het expertteam is versneld, noemt Van Heijningen een binnenstedelijk plan voor een appartementencomplex dat op verzet dreigde te stuiten van omwonenden in eengezinswoningen. Het team regelde dat de gemeente samen met de ontwikkelaar met de buurt aan tafel ging om te kijken hoe het plan kon worden verbeterd zodat die bewoners er wel mee zouden instemmen. Ook stemde de gemeente in met dat er richting ontwikkelaar en buurt volledige openheid zou worden betracht over de te volgen procedure en het tijdspad daarbij. “Die afspraken hebben het project aanzienlijk versneld.”

Lean en mean

Van Heijningen legt uit dat gemeenten gebrek aan specifieke kennis nu vaak ondervangen door het tijdelijk inhuren van deskundigen: “Dat is een optie, maar heeft als nadeel dat die kennis heel erg project gericht is en niet programma gericht, dus weinig of niet in samenhang met de stedebouwkundige context van de stad of gemeente als geheel.” Om ze te behoeden voor teveel werk adviseert het expertteam gemeenten bij projecten terughoudend te zijn met het te vroeg verzoeken van allerlei gedetailleerd onderzoek terwijl het nog niet duidelijk is wanneer het project kan worden uitgevoerd. En onderzoeken die wel nodig zijn goed te plannen. Van Heijningen wijst voor kleinere projecten ook op het gebruik van de coördinatieregeling, waardoor het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning in een keer kunnen worden geregeld. Ook drukt het team gemeenten en ondernemers op het hart bij een project van te voren goede afspraken te maken over het hele planproces, zodat partijen elkaar daar onderweg scherp in kunnen houden. Van Heijningen: “Eigenlijk hebben we het dus over het lean en mean maken van de hele bestemmingsplanprocedure.”

Lucht aan nieuwe projecten

Van Heijningen benadrukt dat zowel provincies als gemeenten en bouwers zelf ook naar nieuwe wegen zoeken om tempo te kunnen maken met projecten. Zo geven provincies lucht aan nieuwe projecten door meer te sturen op basis van woningbehoefteraming en minder op -programmering: “Gemeenten kunnen daardoor veel flexibeler programmeren, met per project geen vaste aantallen woningen maar een bandbreedte waarbinnen ze met dat aantal kunnen schuiven.” Om de bouwproductie op te krikken slaan gemeenten de handen ook ineen: “In de Randstad huurt Amsterdam ambtelijke capaciteit uit aan omliggende gemeenten. En Den Haag werkt met omliggende gemeenten samen om bouwprogramma’s goed afgestemd te krijgen zodat ze elkaar niet in de weg zitten.” Van Heijningen onderstreept dat de urgentie ook groot is: “Je ziet dat de reserveringen voor woningbouwlocaties die bedrijven nog op de plank hadden liggen op beginnen te raken. Nog even en ze kunnen niet meer vooruit.”

Behoedzaamheid compenseren

Van Heijningen roept gemeenten ook op zich aan te passen aan de nieuwe marktomstandigheden. “De crisis heeft er ingehakt, niet alleen in de vorm van reorganisaties, maar ook doordat gemeenten veel hebben moeten afboeken op grondposities. Je ziet dus dat ze nu behoedzamer opereren en geen grote financiële risico’s meer willen lopen. Dat is begrijpelijk, maar die behoedzaamheid zullen ze moeten compenseren met soepelere processen. Door weer de publiek-private samenwerking op te zoeken en dan glashelder te zijn over hun verwachtingen die ze van andere partijen hebben. En door zelf hun zaakjes goed op orde te hebben met soepele processen, want daar help je marktpartijen mee.”

Bouwers slaan nieuwe wegen in

Het belang van de eigen organisatie op orde hebben, met het personeel op sterkte en met de juiste competenties, geldt, benadrukt Van Heijningen, ook voor bouwbedrijven. Maar ook die slaan nieuwe wegen in, signaleert ze: “Voor nieuwe ontwikkelingen als circulair en duurzaam bouwen en nieuwe woonconcepten, zie ik dat grote bedrijven niet meer zelf het wiel proberen uit te vinden maar samen die vernieuwing uitdenken. Kleinere bedrijven kunnen dat ook doen door samen te werken met start ups of door veel sneller hun afnemers erbij te betrekken. Dus bijvoorbeeld vanaf het begin met toekomstige bewoners aan tafel te gaan. Dat is ook allemaal nodig, want we staan met z’n allen voor een grote bouwopgave met ingewikkelde vraagstukken. Partijen kunnen daarvoor natuurlijk ook ons als Expertteam inschakelen.”
 


WONINGMARKT

Over de auteur

Redactie Bouwmeesters