Hoe komen we uit de impasse over woningbouw?

Door Desirée Uitzetter , 02 november 2017

Hoe komen we uit de impasse over woningbouw?

De discussie over woningbouw in Nederland lijkt in een impasse te zijn beland. Het is zonneklaar dat we op dit moment te weinig bouwen om aan de vraag te voldoen. Er liggen onvoldoende plannen, en van de plannen die er wel zijn, is het maar de vraag in welke mate die uitvoerbaar zijn. Wie daar zorgen over uitspreekt, krijgt als snel het verwijt te lobbyen voor ‘bouwen in het groen’. Zo komen we geen steek verder. Hoe komen we uit deze patstelling? 

Een pijnlijk voorbeeld van deze impasse zagen we vorige week in een uitzending van Nieuwsuur over plancapaciteit in Noord-Holland. Uit een onderzoek van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) bleek dat er met de helft van de (zelfs) harde plancapaciteit in die provincie wat aan de hand is. De regio waar de vraag het grootste is, heeft tot woningbouw bestemde gebieden die om verschillende redenen niet bebouwd worden. Bijzonder toch dat we geen rekening meer houden met planuitval?

In dezelfde uitzending kwam de Noord-Hollandse gedeputeerde aan het woord die benadrukte dat het onderzoek vooral geen aanleiding was om dan maar ‘in het groen’ te gaan bouwen. Natuurlijk een begrijpelijk standpunt voor een bestuurder, maar daarmee slaat de discussie wel dood. Te vaak wordt een pleidooi voor meer plancapaciteit uitgelegd als een lobby voor het volbouwen van weilanden. Ten onrechte ontstaat zo het schrikbeeld dat we straks geen groen meer over hebben in Nederland. Even serieus: we hebben het over 2% van de weilanden in de Randstad, die voldoende capaciteit bieden om de woningvraag te bedienen. Het gaat over 2% van het areaal, 1 van elke 50 m².

Laten we nu eens ophouden om de discussie over woningbouw te versmallen tot ‘rood versus groen’ en zowel binnen- als buitenstedelijk naar oplossingen zoeken. Afgelopen maandag tijdens de Dag van de Stad mocht ik een presentatie houden bij de lancering van het programma Stedelijke Transformatie. Een samenwerking om Stedelijke Transformaties te stimuleren en te ondersteunen. De resultaten van stedelijke transformatie blijven achter bij de verwachtingen. Er zijn te veel knelpunten. Daarom is dit nieuwe programma gestart, gericht op het oplossen van knelpunten in concrete transformatieprojecten, opschalen van de opgaven en ontwikkelen van kennis. Niet alleen praten, maar ook echt gaan doen.

Knelpunten die gemeenten en marktpartijen dagelijks ervaren, hebben te maken met financiële haalbaarheid, samenwerking met zittende eigenaren, bereikbaarheid en mobiliteit, planologische procedures of lange doorlooptijd van de gebiedsontwikkelingen. Met als gevolg dat het gewenste ontwikkelingstempo bij lange na niet wordt gehaald. Uit onderzoek van Brink Management en Advies van maart dit jaar blijkt bovendien dat nog net geen 10% van de woningvraag tot 2030 reëel past op onderbenutte gebieden binnen bestaand stedelijk gebied. Wil je daar meer van maken, dan moet er extra effort op verdichting, financiële prikkels en ook procedures. We komen op ruim 30% van de woningvraag als we in 35% hogere dichtheden bouwen en een financiële bijdrage per woning van gemiddeld € 25.000 weten te vinden voor de minst onrendabele projecten. Het is helder dat stedelijke transformatie vraagt om nieuwe kennis, kunde, inventiviteit, samenwerking en investeringsbereidheid.Vandaar dit programma, dat in mijn ogen een waardevolle bijdrage kan leveren aan binnenstedelijke ontwikkeling.

We moeten ons echter niet blindstaren op de mogelijkheden binnen de gemeentegrens. Natuurlijk gaan we die optimaal benutten, maar intussen loopt de druk op de woningmarkt verder op. Het is daarom mooi dat het nieuwe kabinet, weliswaar nog voorzichtig, inzet op aanjagen van de woningbouwproductie en daarbij niet schuwt om belemmerend overheidsbeleid weg te nemen. Wanneer zien we daarvan echt effect?

Steeds meer betrokkenen kunnen daar niet op wachten. Een groep van 10 private partijen (ontwikkelaars, bouwers, beleggers), waaronder BPD, gaat op basis van nieuwe onderzoeken en analyses meer duiding en visie brengen op de middellange en lange termijn toekomst van ons land als het gaat om de kwaliteit van onze leefomgeving. Met daarin veel aandacht voor wonen en verstedelijking. Hoe ziet de werkelijke kwalitatieve woningbehoefte eruit voor de komende decennia? Hoe verhoudt die zich per regio tot de beschikbare plannen? Welke ingrepen zijn nodig? Hoe past bie bij rijks, provinciaal en lokaal beleid? Hoe zit het met rol en taakverdeling (governance) en financiën? Met deze vragen zijn we aan de slag.

Het mooie is dat inmiddels meerdere publieke partijen interesse hebben getoond in dit traject en daarbij betrokken willen zijn. Zo weten markt en overheid elkaar toch weer te vinden. Is dit een eerste teken aan de wand dat PPS in gebiedsontwikkeling een nieuwe bloeiperiode tegemoet gaat?
 


WONINGMARKT

Over de auteur

Desirée Uitzetter

Sociaal geograaf