Retentierecht

Het retentierecht is de bevoegdheid die een aannemer om het door hem uitgevoerde werk niet aan de opdrachtgever af te geven, maar deze afgifte op te schorten. Wil de aannemer van deze bevoegdheid gebruik kunnen maken dan moet aan een aantal vereisten zijn voldaan.

Allereerst moet er sprake zijn van een opeisbare vordering. De opdrachtgever moet één of meer termijn- of meerwerkfacturen niet hebben voldaan. Van de facturen moet vaststaan dat deze op basis van de overeenkomst ingediend mochten worden, alsmede dat de vervaldata van de facturen zijn verstreken. Het is een misverstand dat het retentierecht enkel inzake een onbetaald gebleven oplevertermijn kan worden uitgeoefend. Ook lopende het werk kan de aannemer van deze bevoegdheid gebruik maken.

Als tweede vereiste geldt dat tussen de vordering en de verplichting tot afgifte een nauwe samenhang moet bestaan. Dit heeft tot gevolg dat alleen ten aanzien van vorderingen van een en hetzelfde werk het retentierecht kan worden uitgeoefend.

Als laatste vereiste geldt dat de aannemer de ‘feitelijke macht’ over het werk heeft en behoudt. Van feitelijk macht is sprake indien uit de omstandigheden blijkt dat de aannemer het werk dat hij onder zich heeft niet wil afgeven aan de opdrachtgever. Het werk kan bijvoorbeeld ontoegankelijk zijn of nog niet ontruimt waardoor de opdrachtgever het werk niet in gebruik kan nemen. Het is niet vereist dat een bouwplaats of –werk ontoegankelijk is voor de opdrachtgever of derden bijvoorbeeld door aanwezigheid van sloten of bouwhekken. Als dat wel zo is is dat uiteraard prima. De feitelijk macht kan ook volgen uit de aanwezigheid van een bouwkeet, materiaal en materieel, projectbord etc. op het terrein of werk.

Besef wel dat de aannemer deze feitelijke macht moet hebben op grond van een normale uitoefening van de overeenkomst. Indien de aannemer de feitelijke macht stelt te hebben op grond van door hem getroffen voorzieningen en maatregelen die hij op basis van de overeenkomst eigenlijk niet hoefde te verzorgen dan is van feitelijk macht geen sprake. Zo zal het plaatsten van bouwhekken en sloten op het moment waarop de aannemer het retentierecht wil gaan uitoefenen met als doel de opdrachtgever de toegang te (kunnen) onthouden niet succesvol zijn. Immers de aannemer tracht hierdoor de feitelijke macht te verkrijgen en daaruit blijkt juist dat hij die feitelijke macht daarvoor niet had.

Een ander aspect van het retentierecht is de mogelijkheid om zich als eerste (aldus met voorrang) op het werk te verhalen. Het retentierecht kan niet alleen worden ingeroepen tegen de opdrachtgever maar ook tegen derden, bijvoorbeeld een hypotheekverstrekker. In dit kader is het altijd zinvol om niet alleen op de bouwplaats bordjes te plaatsen dat het retentierecht worden uitgeoefend maar ook om een notaris een Registerverklaring inzake retentierecht op te laten stellen en deze bij het kadaster te laten inschrijven. De notaris zal een kopie willen hebben van de aannemingsovereenkomst, de openstaande facturen en foto’s van de bouwplaats, welke bij de verklaring worden gevoegd.

Enkele aandachtspunten bij de uitoefening van het retentierecht:

  • Het uitoefenen van het retentierecht inzake een onbetaalde meerwerkfactuur is risicovol indien het betwiste meerwerkposten betreft.
  • Het retentierecht kan niet worden uitgeoefend voor het deel van de aanneemsom dat door een particulier (in wiens opdracht een woning wordt gebouwd) in het kader van de 5% regeling bij een notaris in depot heeft geplaatst.
  • Het retentierecht kan enkel worden uitgeoefend indien er tussen de hoogte van het openstaande bedrag en de belangen van de opdrachtgever om het werk te krijgen geen wanverhouding bestaat. Zo is het uitoefenen van het retentierecht voor kleine bedragen is risicovol.
  • Indien de aannemer de bevoegdheid heeft om het retentierecht uit te oefenen, betekent dit niet automatisch dat ook het werk kan worden stilgelegd. Daarvoor dienen de procedures in de gebruikelijke algemene voorwaarden gevolgd te worden.
  • Uitoefening van het retentierecht is mogelijk op een gedeelte van het werk.
  • Voor onderaannemers is het uitoefenen van het retentierecht veelal niet mogelijk omdat de feitelijk macht ontbreekt.
  • Indien de opdrachtgever inbreuk maakt op het retentierecht moet daar snel tegen worden opgetreden.

Neem eerst contact op met Bouwend Nederland Advies

Omdat het ten onrechte uitoefenen van het retentierecht grote (met name financiële) gevolgen kan hebben, is ons advies voor het uitoefenen van het retentierecht contact op te nemen met een van onze adviseurs bouwrecht van Bouwend Nederland Advies via 079 32 52 250 of advies@bouwendnederland.nl