Woningmarkt

Een goed functionerende woningmarkt vormt voor de bouwsector een bron van bouwactiviteiten en werkgelegenheid. Ruim veertig procent van de totale jaarlijkse bouwproductie is woningmarkt gerelateerd (nieuwbouw, onderhoud, renovatie en verbetering). Daarvoor is het nodig dat vraag en aanbod goed op elkaar aansluiten en er voldoende doorstroming is. Als gevolg van de economische crisis verkeert de woningmarkt in zwaar weer. De vraag naar nieuwbouwwoningen is sterk gedaald, de investeringen van woningcorporaties staan onder druk en de financieringsmogelijkheden van consumenten en bedrijven zijn aanzienlijk beperkt. De woningmarkt zit op slot, met als gevolg dat de afgelopen jaren de woningbouwproductie fors is teruggelopen.

Huurmarkt

De huurmarkt is een belangrijk onderdeel van de woningmarkt. Woningcorporaties hebben een belangrijke rol in het huisvesten van lagere inkomens en het leefbaar maken en houden van wijken. Particuliere verhuurders vervullen een steeds belangrijkere rol in het laten aansluiten van de sociale huurmarkt op de koopmarkt, en in het huisvesten van doelgroepen als studenten en ouderen. Voor zowel woningcorporaties als particuliere verhuurders is een goed functionerende markt, met voldoende investeringsruimte, van groot belang.

Situatie
Er zijn op dit moment ongeveer 2,4 miljoen sociale huurwoningen. Internationaal is dat, zeker gezien de welvaart in Nederland, erg hoog. Van oorsprong waren sociale huurwoningen immers bedoeld voor de lagere inkomens. Inmiddels wonen er ruim 700.000 huishoudens in een sociale huurwoning, die op basis van hun inkomen hier eigenlijk niet voor in aanmerking zouden komen. Toch betalen ook deze inkomens geen reële huurprijs. Dat wordt ‘scheefwonen’ genoemd.

Consequenties
Het Kabinet wil scheefwonen aanpakken, om de doorstroom van deze groep naar de particuliere huurmarkt of de koopmarkt te bevorderen. De woningmarkt gaat dan beter functioneren en investeringen nemen toe. Anderzijds wil het Kabinet een verhuurderheffing opleggen om verhuurders in het sociale segment te dwingen een meer marktconforme huur te gaan vragen. De afgelopen tijd was er veel onduidelijkheid over de resterende investeringsruimte van verhuurders, waardoor allerlei projecten werden uitgesteld en stopgezet. Inmiddels is het Woonakkoord gesloten tussen PvdA, VVD, ChristenUnie, D66 en SGP. Uit de doorrekeningen daar van blijkt dat de investeringsruimte van woningcorporaties beperkt wordt aangetast.

Standpunt
Bouwend Nederland vindt dat woningcorporaties een belangrijke maatschappelijke rol vervullen. Het is belangrijk dat zij hun kerntaken goed kunnen vervullen. De meeste corporaties zullen dat de komende jaren kunnen, als zij tenminste besluiten de geboden ruimte voor huurverhogingen benutten.

Financiering woningmarkt

De financieringsmogelijkheden van consumenten en bedrijven zijn als gevolg van de economische crisis aanzienlijk beperkt. Consumenten krijgen minder gemakkelijk een hypotheek krijgen en kunnen minder lenen. Ook zijn de eisen voor projectfinanciering fors aangescherpt. Voor een gezonde woningmarkt is het noodzakelijk dat er voldoende financieringsaanbod is en dat er langdurige zekerheid wordt geboden over de fiscale behandeling van de eigen woning. Vooral voor starters is hypothecaire maatwerkfinanciering nodig. Voor de langere termijn financiering van de woningmarkt moet er een oplossing komen voor de ‘funding gap’ van de banken en is het nodig dat investeringen van institutionele beleggers en pensioenfondsen in de woningmarkt moeten op gang worden gebracht.

Situatie
Als gevolg van de economische crisis hebben banken te maken met aangescherpte liquiditeitseisen (Basel III) en ondervinden zij problemen op de internationale kapitaalmarkt bij het vinden van herfinanciering van uitstaande hypotheekleningen. In totaal hebben banken voor ongeveer 600 miljard euro aan hypotheken verstrekt. Banken zijn hierdoor terughoudender geworden bij het verstrekken van hypotheken. In samenhang met de door de banken gehanteerde normen (gedragscode hypothecaire financiering) is het voor consumenten een stuk moeilijker geworden om voldoende hypothecaire financiering te krijgen. Daarbij is de koopkracht van consumenten afgenomen als gevolg van de overheidsbezuinigingen om het begrotingstekort weer op orde te brengen.

Consequenties
De verkoop van nieuwbouw woningen is sinds de crisis in 2008 met ongeveer 75% is afgenomen (van ruim 4.000 naar ongeveer 1.300 woningen per maand). De woningbouwproductie is hierdoor afgenomen met ongeveer 6 miljard euro per jaar (-21%). Het kabinet heeft ten aanzien van de koopmarkt een aantal maatregelen genomen die duidelijkheid bieden ten aanzien van de hypotheekrenteaftrek, maar die tevens als gevolg hebben dat de woningverkopen de komende jaren op een laag niveau zullen blijven.

Standpunt
Bouwend Nederland vindt dat de voor de hypotheekverstrekking gehanteerde normen voldoende ruimte moeten bieden voor consumenten om de gewenste financiering voor de aankoop of verbouwing van hun woning te krijgen. De inzet is daarbij gericht op:

  • verstrekken van maatwerkfinanciering door banken aan starters
  • oplossing voor de ‘funding gap’ van banken
  • toetreding van institutionele beleggers en pensioenfondsen tot de woningmarkt

Grondprijsbeleid gemeenten

De stichtingskosten van nieuwe koopwoningen zijn te hoog in relatie tot het aanbod van (vergelijkbare) bestaande woningen. Het prijsverschil tussen nieuwbouwwoningen en bestaande woningen wordt veroorzaakt door het te hoge aandeel van de grondprijs. De grondkosten bedragen gemiddeld ongeveer 34% van de verkoopprijs van een nieuwbouw koopwoning.

In de huidige marktsituatie, waarin de verkoopprijzen van (nieuwe) woningen sinds het uitbreken van de crisis met gemiddeld bijna 15% zijn gedaald, moeten de grondprijzen mee omlaag. Gemeenten moeten de grondprijzen aanpassen aan de actuele marktsituatie en onnodige en oneigenlijke kosten die worden ‘opgehangen’ aan de ontwikkeling van een project zoveel mogelijk beperken.

Vlottrekken stagnerende projecten

Er zijn veel (geplande) bouwprojecten die om een of andere reden niet tot uitvoering komen. Bouwend Nederland is samen met VNO-NCW/MKB een project gestart om zoveel mogelijk van dergelijke gestagneerde projecten vlot te trekken. Dit initiatief is een vervolg op een eerder experiment van Bouwend Nederland met de provincie Noord-Holland (“Watertorenberaad”), dat goede resultaten heeft opgeleverd.

Het is de bedoeling dat in 2013 voor iedere regio bij een tiental gestagneerde projecten een kansen- en knelpuntenanalyse wordt uitgevoerd en oplossingsrichtingen worden aangedragen. Aan de hand daarvan zullen verdere stappen moeten genomen.



Contactpersoon

Mathieu van Rooij

Beleidsadviseur

Interessante publicaties

    Bouwen doen we samen

    01 november 2017

     Nederland is nog lang niet af. We willen wonen in kwalitatief goede, betaalbare woningen in aantrekkelijke wijken, dorpen en steden. We willen ons veilig en betrouwbaar kunnen verplaatsen van A naar B. We willen de CO2-uitstoot  terugdringen en ons energieverbruik verlagen.

    Download


    GBO Vakcertificaat: Glashelder!

    06 januari 2017

    Het GBO Vakcertificaat biedt opdrachtgevers de zekerheid dat het glas op de juiste manier wordt toegepast. Werkgevers in de glaszet- en glasmontagebranche hebben daarom het GBO Vakcertificaat in het leven geroepen. Ruim 100 leden werken met het GBO Vakcertificaat. Samen hebben de aangesloten bedrijven ruim 800 gekwalificeerde medewerkers.

    Lees deze publicatie

    Download


    Agenda Woning- en utiliteitsmarkt

    11 oktober 2016

    De agenda Woning- en utiliteitsmarkt van Bouwend Nederland vormt het beleidskader voor alle verenigingsonderdelen van Bouwend Nederland. Het legt de ambities en de doelstellingen van Bouwend Nederland voor de komende drie jaar vast. Het geeft lidbedrijven, bestuurders, medewerkers en stakeholders inzicht in de inhoudelijke koers en in de doelen.

    Download


    BouwendNL 2013 - nummer 9

    21 november 2013

    Bouwend Nederland behartigt niet alleen op landelijk niveau het belang van de bouw- en infrabedrijven. Ook lokaal en regionaal maakt uw vereniging zich zo sterk mogelijk. Bijvoorbeeld tijdens het bouwoverleg, dat onze regio’s met steeds meer gemeenten voeren. In het Watertorenberaad worden de handen concreet uit de bouwen gestoken en zijn inmiddels meerdere gestagneerde projecten weer vlot getrokken.En natuurlijk komt ook het infrabelang aan bod in de contacten met gemeente, provincies en waterschappen. U leest er meer over in het themadeel van deze editie van BouwendNL.

    Download


    Provincie Noord-Holland en Bouwend Nederland pakken samen knelpunten woningbouw aan

    In de provincie Noord-Holland zijn realistische mogelijkheden om aan de woningvraag tot 2025 te voldoen. In principe zijn er voldoende bouwlocaties. Om de woningen daadwerkelijk te kunnen bouwen, moet bij een deel van de plannen eerst nog een aantal knelpunten worden opgelost. Dat blijkt uit een analyse van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) op basis van 38 bouwplannen in de provincie Noord-Holland. De provincie Noord-Holland en Bouwend Nederland hebben dit onderzoek laten uitvoeren in het kader van hun Samenwerkingsagenda.

    Download