Woningmarkt duivels dilemma voor lokale politici

Door Martijn Verwoerd , 25 april 2018

Woningmarkt duivels dilemma voor lokale politici

Eerlijk gezegd heb ik een beetje te doen met de politici die nu onderhandelen over de lokale coalitieakkoorden. Hun werk is de afgelopen jaren al niet makkelijker geworden door grote decentralisaties. Nu hebben ze ook nog de zware taak om knopen door te hakken om de woningmarkt te versnellen en vlot te trekken voor hun burgers. Als de komende periode namelijk niet flink wordt gebouwd, krijgt Nederland te maken met de volgende woningnood. Hoe heeft het zover kunnen komen? En vooral wat kunnen we nu nog doen?

In de crisis is lustig geschrapt in bouwplannen, want het zou ‘nooit meer zo gek worden als vroeger’. Honderden bouwdeskundigen bij gemeenten werden ontslagen en in de bouwsector verloren 70.000 werknemers hun baan. Beleidsmaatregelen vergrootten de problemen alleen nog maar meer. De verhuurderheffing zorgde voor een enorme terugval in woningbouw door woningcorporaties. Door ook financieringsmogelijkheden te beperken en het h-woord’ af te bouwen werd huizenbezitters de stuipen op het lijf gejaagd. Mensen konden of durfden hun huis niet te verkopen of kregen geen hypotheek.

Pan kookt over en droog

Nu de crisis voorbij is en er een inhaalvraag is naar woningen, stevenen we af op een woningcrisis van andere aard. De pan kookt op steeds meer plekken over en op sommige plekken zelfs droog! Bouwlocaties raken in binnenkort op de meeste plaatsen in Nederland op, en niet alleen in de Randstad. Er moeten zeker 80.000 woningen per jaar bij, maar we komen voorlopig niet verder dan 73.000.

En daar ontstaan de duivelse dilemma’s voor lokale politici en onderhandelaars over coalities. Standpunten over wonen zijn ambitieus, maar verschillen enorm per partij. Zo zagen we in ongeveer de helft van de programma’s gelukkig terug dat er flink moet worden bijgebouwd om aan de groeiende behoefte aan woningen te voldoen. Dat die nieuwe woningen duurzaam moeten zijn, en dat bestaande woningen verduurzaamd moeten worden werd nog breder gedeeld, net als de opvatting dat de gemeente daar een rol in moet spelen. Opvallend is dat het eigen vastgoed van gemeenten sporadisch genoemd wordt in dit verband. En hoe de rekening van de verduurzaming betaald wordt, daar zwijgen de meeste programma’s ook over.

Wie gaat de kosten dragen?

We zien in een kwart van de programma’s de wens om de bouwopgave binnenstedelijk te realiseren. Iemand moet die kosten dragen. Het dilemma voor de lokale politici: gaat de gemeente projecten subsidiĆ«ren, of moeten ze worden verwerkt in de koopprijs van de woning? In het eerste geval zal dat leiden tot minder geld voor andere doelen, of het verhogen van de lokale belastingen.

In het tweede geval is de kans reĆ«el dat in de herontwikkeling vooral appartementen worden gerealiseerd en geen huizen met tuin, omdat het anders niet levensvatbaar is. Bijkomende dilemma’s: zo’n 70% van de huishoudens in Nederland wil een huis met een tuin. Plan- en besluitvorming over binnenstedelijke projecten duurt ook flink langer, dus de kans is groot dat de woningbouw in de gemeente in kwestie nog verder achterop raakt.

Op het gebied van betaalbaar wonen, gaat de schoen pas echt wringen. Binnenstedelijk bouwen is relatief duur. Woningen aanbieden in het goedkope segment wordt steeds lastiger, ook voor woningcorporaties. Wisselende extra lokale eisen aan duurzaamheid maken die woningen nog duurder. Zo onderstaat langzaam de situatie dat het centrum alleen voor de ‘haves’ is en daarbuiten de ‘have nots’ wonen. De middenklasse trekt weg naar omliggende steden want die kan in beide woonomgevingen niet terecht. In beleidskeuzes moeten lokale politici de gevolgen van keuzes goed wegen.

Spanningsveld van keuzes

Kortom: de komende weken moet een klein groepje mensen beslissingen nemen die vele burgers rechtstreeks raken in hun leefstijl. Ze opereren in het spanningsveld van betaalbaarheid, verduurzaming, appartementen versus huizen met tuintjes, woonwensen van burgers, behoud en uitbreiding van groen in de stad, mobiliteit, en bouwen binnen of buiten de bebouwde kom. Rijksoverheid faciliteer dit met effectievere regie en lokale politici pak deze handschoen op! Ik wens de nieuwe colleges van wethouders en burgemeester veel wijsheid.



Over de auteur

Martijn Verwoerd

Beleidsadviseur Bouwend Nederland