Een juridische vraag uit de praktijk: Schaarse bouwmaterialen

Door Redactie, 13 juni 2019

Een juridische vraag uit de praktijk: Schaarse bouwmaterialen

Met enige regelmaat worden er door leden vragen gesteld over schaarse bouwmaterialen en hoe ze zich (contractueel) kunnen wapenen tegen de stijging van de bouwkosten waar men mee wordt geconfronteerd. Door de schaarste is er sprake van prijsstijgingen en lange levertijden. In hoeverre kan de aannemer de extra kosten aan de opdrachtgever doorberekenen en om bouwtijdverlenging vragen, en wat kan er worden geregeld in contracten?

Doorberekenen prijsstijgingen


De vraag of de aannemer prijsstijgingen kan doorberekenen aan de opdrachtgever hangt af van welke algemene voorwaarden de aannemer hanteert richting de opdrachtgever. Bij bijvoorbeeld de nieuwbouw-voorwaarden is de prijs vast, daar kan de aannemer niets doorberekenen. Bij de UAV 2012 moet het, zo staat in paragraaf 47 lid 1 om aanzienlijke kostenverhogingen gaan. Uit jurisprudentie volgt dan dat het toch wel om zo’n 2% verhoging van de aanneemsom zou moeten gaan. Dit zal waarschijnlijk niet snel aan de orde zijn. De AVA 2013 herzien in december 2014 kennen dit aanzienlijkheidsvereiste niet, dan kan de aannemer in principe elke prijsstijging op basis van artikel 5 doorberekenen. Ook de Covo2010 geven in artikel 10 lid 1 een mogelijkheid om de prijsverhoging door te berekenen. Tot slot geldt als er geen algemene voorwaarden van toepassing zijn het Burgerlijk Wetboek. Artikel 7:753 BW biedt de mogelijkheid om kostenverhogende omstandigheden door te berekenen aan de opdrachtgever.

In diverse uitspraken heeft de Raad van Arbitrage geoordeeld dat (een deel van) de prijsstijging voor rekening van de ondernemer moet komen, op basis van het “ondernemersrisico”. Bijvoorbeeld de eerste 5% of 10% van de kostenstijging wordt dan beschouwd als voorzienbaar, dit hoort bij het ondernemerschap. Een juridische grondslag hiervoor is er niet echt, afgezien dan van “redelijkheid en billijkheid”.

Sowieso zal de aannemer in alle gevallen waarbij de aannemer de mogelijkheid heeft om de prijsverhoging door te berekenen, de opdrachtgever wel moeten waarschuwen voor de extra kosten. Dit zal moeten gebeuren binnen redelijke termijn nadat hij van de prijsverhoging op de hoogte is. De reden hierachter is dat de opdrachtgever dan kan beslissen tot het wijzigen en vereenvoudigen van het werk, om op die manier zijn budget te kunnen bewaken.

Recht op bouwtijdverlenging

Als er geen sprake is van een voorgeschreven leverancier of onderaannemer, is de aannemer er verantwoordelijk voor dat de materialen tijdig worden geleverd. Eventuele vertraging komt dan ook in beginsel voor rekening van de aannemer.

Als er wel sprake is van een voorgeschreven leverancier of onderaannemer, is in beginsel de opdrachtgever verantwoordelijk voor niet, niet tijdig of niet deugdelijk presteren leverancier zo staat in paragraaf 6 lid 27 UAV 2012 en artikel 15 lid 6 AVA 2013. De aannemer heeft in dat geval geen resultaatsverplichting maar wel een inspanningsverplichting: hij moet de voorgeschreven leverancier of onderaannemer manen tot spoed, maar kan er niet verantwoordelijk worden gehouden als de voorgeschreven leverancier of onderaannemer zich niet aan de afspraken houdt. Deze bepaling is niet opgenomen in de Covo2010 of in de nieuwbouw-voorwaarden, dan is dus de aannemer wel verantwoordelijk voor de tijdige levering. Bij de UAV 2012 geldt ook nog als extra eis dat de opdrachtgever akkoord heeft geven op de voorwaarden van de voorgeschreven onderaannemer of leverancier.

Hoe dit te regelen in contracten?
Om te voorkomen dat prijsstijgingen en vertragingen niet kunnen worden doorberekend aan de opdrachtgever, zou dit vastgelegd kunnen worden in de aannemingsovereenkomst. Dit zou bijvoorbeeld als volgt kunnen verwoord: “Sommige bouwmaterialen (bij voorkeur specifiek benoemen) zijn momenteel lastig verkrijgbaar. Dit kan gevolgen hebben voor de bouwtijd en meerkosten met zich meebrengen. Wij zullen onze uiterste best doen om dit te voorkomen, maar kunnen hier niet aansprakelijk voor worden gehouden. In ieder geval zullen wij u hier zo spoedig mogelijk van op de hoogte stellen.” Uiteraard moet de opdrachtgever dan wel instemmen met het bovenstaande en zou het kunnen dat bij consumenten dit als onredelijk bezwarend gezien wordt. Bij nieuwbouw-contracten moet een dergelijke aanvullende bepaling voor akkoord worden voorgelegd aan de waarborg-instantie (Woningborg, SWK of BouwGarant).

Richting leveranciers en onderaannemers kan de aannemer proberen om een vaste prijs af te spreken, en een vaste levertijd met boeteclausule. Heel kansrijk is dit waarschijnlijk niet. Gezien de schaarste zullen leveranciers en onderaannemers hier niet snel mee instemmen.

Conclusie

Al met al zijn de mogelijkheden tot het doorberekenen van prijsstijgingen en het vragen om bouwtijdverlenging op basis van de standaard-bepalingen beperkt. Als de opdrachtgever er mee instemt, zou er een specifieke bepaling hierover in de aannemingsovereenkomst kunnen worden opgenomen en vaste afspraken kunnen worden gemaakt met leveranciers en onderaannemers. Daarnaast blijft natuurlijk altijd de mogelijkheid open voor een redelijk gesprek met de opdrachtgever. Vaak is het toch het beste om te trachten er samen uit te komen.

Meer informatie?

Neem contact op met de bouwrechtjuristen van advies, advies@bouwendnederland.nl of 079 325 2250 (kies voor optie 2).



Contactpersoon bij dit bericht

Reina Uittenbogaard-de Keyser

Juridisch Adviseur