• Home
  • Actueel
  • Nieuws
  • Mede-opdrachtgeverschap bij Ooms: We wilden maximale keuzevrijheid bieden

Mede-opdrachtgeverschap bij Ooms: We wilden maximale keuzevrijheid bieden

Innoveren: is het hoofdpijn of juist de hoofdprijs?

Afbeelding Mede-opdrachtgeverschap bij Ooms: We wilden maximale keuzevrijheid bieden
dinsdag 28 november 2023

Maximale vrijheid en minimale risico's. In 2016 kon je behoorlijk in de watten worden gelegd als je een nieuwbouwwoning wilde kopen. Voor het project Hortus aan de Utrechtse Veemarkt ging Ooms Bouw & Ontwikkeling daar met een nieuw ontwikkelde, zeer uitgebreide vorm van mede-opdrachtgeverschap heel erg ver in. In dit artikel leggen we uit waarom Ooms in 2016 voor deze vorm heeft gekozen en waarom dat niet meer passend zou zijn in de huidige tijd.

Het was 2016 toen de gemeente Utrecht een tender uitschreef voor woningbouw op de Veemarkt. De vraag aan de markt was om op het plot 60 woningen te bouwen en daar iets bij te verzinnen wat de koper zoveel mogelijk vrijheid zou bieden om de eigen woning te ontwerpen zonder dat hij daar al te veel risico bij zou lopen. Collectief particulier opdrachtgeverschap, waarin zulke projecten ook wel worden gerealiseerd kan immers best spannend zijn, legt Michèl Rood van Ooms Bouw & Ontwikkeling uit. "Dan moet je het als groepje kopers zo'n beetje helemaal zelf organiseren en voorfinancieren. Banken staan niet te springen dus er is veel eigen geld (en tijd) voor nodig. Je loopt dan als consument het risico dat je dat geld kwijt bent als het project niet van de grond komt." Bij mede-opdrachtgeverschap draagt de ontwikkelaar dat risico. Die koopt de grond en schakelt de benodigde architecten en adviseurs in. "Dat is wat wij met Hortus hebben gedaan. Alleen zijn we nog een paar stappen verder gegaan. We wilden de kopers echt maximale keuzevrijheid bieden", aldus de ontwikkelingsmanager van Ooms. Dat is absoluut gelukt. Van de 60 wooneenheden van het project aan de Utrechtse Veemarkt is er niet één hetzelfde. Zowel de plattegronden als de voor- én de achtergevels verschillen. Dit was en is volgens Rood nog steeds uniek. "We zijn in Nederland nog geen mede-opdrachtgeverschap project tegengekomen waarin het op deze schaal en vrijheid is gebeurd."

Keuzes, keuzes, keuzes

Ooms heeft in de beginfase meerdere marktconsultaties gehouden met geïnteresseerden. Aan de hand van de informatie die daar werd opgehaald, bedacht het projectteam – waarin onder meer ook de architect en de landschapsarchitect zaten – verschillende typen gevels en diverse plattegronden. Dat leverde een aantal modelwoningen op die door de variaties in plattegronden en basisgevels plus nog eens een grote keuze in accessoires, (borstweringen, sierlijsten, luiken etcetera), opbouwen en uitbouwen, naar wens konden worden aangepast. Voor wie dat nog niet genoeg vrijheid opleverde, was er ook nog de mogelijkheid om met de architect om de tafel te gaan om plattegrond of gevel nog net even anders te maken. Als klap op de vuurpijl bood het plan van Ooms ook de mogelijkheid om alleen een kavel te kopen en met een 'eigen' architect en een 'eigen' bouwer de droomwoning te realiseren.

Incasseringsvermogen vereist

"Je biedt zo niet alleen een enorme keuzevrijheid, maar het maakt het ook nog eens heel duurzaam", vindt directeur/eigenaar Piet-Jan Ooms. "Bij de gebruikelijke seriematige bouw zie je dat mensen na oplevering de woning nog eens helemaal naar wens gaan maken. Dan worden er dingen gesloopt, vervangen, toegevoegd. Nu heb je een woning die al op maat is zodat je meteen door kunt naar het afwerken. Dat scheelt een hoop verspilling." Geweldig voor de bewoners en veel beter voor het milieu, maar vanuit het oogpunt van de bouwer een soort nachtmerrie, concludeert Ooms. Er is immers een reden dat bouwers graag kiezen voor seriematige bouw met zo min mogelijk afwijkingen. "Verstoringen brengen faalkosten met zich mee, vandaar dat je dat als bouwer zo min mogelijk wilt hebben tijdens de bouw. Voor de uitvoerende tak was dit dus minder leuk, je moet absoluut kunnen incasseren."

Innovatie raakt héle organisatie

Rood erkent dat het project de nodige spanningen opleverde tussen ontwikkeling en uitvoering. "Als ontwikkelaar zeggen we graag dat alles kan. De bouwer is echter meer gediend bij eenduidigheid, repetitie en vaste structuur. Dit was het tegenovergestelde, een soort Jan van Haasteren puzzel. De bouwer heeft het heel goed voor elkaar gekregen, maar gemakkelijk was het niet voor onze uitvoerder Rob Eelsing en zijn team op de bouwplaats. We hebben elkaar wel moeten vinden." Dat is vooral gedaan door heel veel met elkaar te praten, en niet alleen binnen het projectteam waar vanuit Ooms beide ontwikkelaars en drie mensen van de uitvoering in zaten, maar met de hele organisatie. "Zeker als je er zo blanco ingaat als wij deden, als je eigenlijk gewoon gaat kijken hoe ver je kunt gaan, is het goed als er heel veel mensen meekijken. Je staat als klein team immers niet overal bij stil."

Ook om een andere reden was het zaak om de hele organisatie mee te nemen, vinden Ooms en Rood. "Iedereen moet openstaan voor zo'n vernieuwing; de hele organisatie, al je medewerkers. Een procesinnovatie als deze heeft namelijk een grote impact op hoe er gewerkt en gedacht wordt binnen het bedrijf èn de bijbehorende onderaannemers. Daarmee raakt het iedereen die er werkt."

Broodnodige uitdaging

Als het zo'n enorme inspanning heeft gevraagd, rijst de vraag waarom Ooms Bouw & Ontwikkeling aan deze vorm van mede-opdrachtgeverschap is begonnen. Ooms kan dat wel uitleggen. "Voor de continuïteit van je bedrijf wil je voldoende basisprojecten hebben, maar om je personeel te behouden heb je ook voldoende uitdagingen nodig." Dat geldt zeker voor zijn bedrijf, maakt hij duidelijk. "We zijn 110 jaar geleden gestart als metselbedrijf. Dat hebben we uitgebreid met wegenbouw, met woningbouw en projectontwikkeling. We zijn innovatief geweest met een eigen HSB-fabriek al in de jaren 80, hebben vanuit Canada waterwoningen als eerst naar Nederland gehaald begin 2000 en hebben gepionierd met het Road Energy System, een balansgenerator voor bodemwarmtepompen waarbij tevens het asfalt langer mee gaat." Het waren vernieuwingen en innovaties met wisselend succes, maar ze geven volgens de directeur/eigenaar aan dat het bedrijf wel van een uitdaging houdt. "Daarnaast was het gewoonweg zo dat we vonden dat we iets unieks moesten doen wilden we deze tender binnenhalen." Rood sluit zich aan bij de woorden van Ooms. "Als er geen kopers zijn, hebben wij geen brood. De tijd was ook echt rijp voor zoiets uitzonderlijks. De klant was toen nog meer koning dan gewoonlijk en er kon bij de opgaande markt financieel heel veel. Daarom zijn we gaan kijken wat er mogelijk was en dat bleek echt enorm veel."

Geen tweede keer zo uitgebreid

Hoewel ze terugkijken op een geslaagd project met positieve bewoners en een zeer enthousiaste opdrachtgever, verwachten ze niet dat ze het nog eens 100% op deze manier zouden doen. En dat heeft niet alleen met het pittige proces te maken. "We proberen die klantgerichtheid er wel in te houden, maar we kaderen het wat meer in. Bij Hortus boden we de consument 65.000 aan gecombineerde keuzes aan. We hebben geleerd dat lang niet iedereen het leuk vindt om iets helemaal naar eigen inzicht samen te kunnen stellen, het gros van de kopers vindt het al ingewikkeld genoeg en heeft liever een beperktere hoeveelheid keuzes. Dat biedt al genoeg vrijheden. Daarnaast gaat het ook om betaalbaarheid. Zo'n uitgebreid mede-opdrachtgeverschap vraagt nu eenmaal meer tijd en energie van alle partijen, daardoor is het gewoon duurder dan de gebruikelijke aanpak. Daar komt bij dat de bouwkosten tegenwoordig exorbitant hoog zijn, de grondprijzen ook flink zijn gestegen en de duurzaamheidsambities verhoogd zijn. Daardoor worden die woningen ook weer duurder. Wat we in 2016 met Hortus hebben gedaan, is nu dus echt niet meer te doen. Iedere tijd vraagt zijn eigen innovatie in proces."

Een waardevol experiment

Paul Iske is 'Chief Failure Officer' van het Instituut voor Briljante Mislukkingen (IvBM). Deze innovatie is natuurlijk geen mislukking, maar de nieuwe aanpak heeft wel waardevolle lessen opgeleverd. Het IvBM zet zich in voor het faciliteren en toegankelijk maken van leerervaringen.

"Dit verhaal rond mede-opdrachtgeverschap kun je zien als een waardevol experiment. Dat houdt in dat dingen ook anders kunnen lopen dan gepland of gewild en dat leerpatroon heet een 'Gloeilamp'. Edison zei ooit: 'Ik ben niet honderd keer mislukt, maar heb een gloeilamp in honderd stappen ontwikkeld'. We zien hier ook een 'Einstein-punt'. Einstein zei ooit: 'Je moet dingen zo simpel mogelijk maken, maar niet simpeler dan dat'. Hier was sprake van een erg complexe situatie door alle keuzes die mensen konden maken en in de praktijk bleek het dus niet simpel genoeg." Meer informatie over de leerpatronen, lees je hier

Lees hier het plan Woonmarkt. Afbeeldingen via FARO Architecten.

Lydia de Wit verenigingsmanager regio randstad-noord