Casus: Discussie voor of tijdens oplevering
Vlak voor en tijdens de oplevering van een werk is er vaak onenigheid tussen partijen over de opleveringsgereedheid en de gebreken die moeten worden genoteerd in het proces-verbaal van oplevering.
Wel of niet opleveringsgereed?
Na de tijdige schriftelijke aankondiging dat het werk zal worden opgeleverd, wordt door opdrachtgevers (of namens hen door bouwbegeleiders of de directievoerder) vaak beweerd dat het werk nog niet opleveringsgereed is. In dat geval kan het uitvoeren van een voorschouw oplossing bieden. Hiermee kan discussie voor de oplevering, of een weigering mee te werken aan een oplevering voorkomen worden.
Hoewel een opdrachtgever niet verplicht is om aan een voorschouw mee te werken, biedt het een mogelijkheid om eventuele opleveringsgebreken nog voor de oplevering te herstellen en om toe te lichten waarom een werk wél opleveringsgereed is. Een opdrachtgever kan de oplevering alleen weigeren indien de woning/het werk niet voor bewoning/het beoogde gebruik geschikt is. Denk bijvoorbeeld aan het niet aangesloten zijn van de nutsvoorzieningen.
De aannemer kan de oplevering alleen weigeren indien de opdrachtgever niet aan zijn financiële verplichtingen heeft voldaan (met uitzondering van de eventuele 5% depotstelling bij de notaris in het geval van een nieuwbouwwoning).
Bouwend Nederland Advies
Tijdens een voorschouw werden door de opdrachtgever zaken als opleveringsgebreken aangemerkt die door ons lid bedrijf niet als opleveringsgebreken werden erkend. Het betrof onder andere werkzaamheden die als minder werk waren komen te vervallen, schade aan het werk veroorzaakt door nevenaannemers én een vermeende kleurafwijking van het dubbelglas daar waar partijen geen specifieke kleur overeengekomen waren.
Het lid bedrijf nam zich voor om deze vermeende gebreken niet op het proces-verbaal van oplevering te noteren. De opdrachtgever dreigde de laatste termijn niet te zullen voldoen, waardoor de oplevering in zijn geheel niet zou kunnen doorgaan.
Het advies aan het lidbedrijf was om de vermeende opleveringsgebreken wél te vermelden, maar tevens aan te tekenen dat dit onder protest van de aannemer was gebeurd.
Door het aantekenen van protest werden de gebreken niet erkend, maar kon de oplevering wel doorgaan. Door deze tegemoetkoming van de aannemer voldeed de opdrachtgever alsnog aan zijn betalingsverplichtingen en ging het risico van de woning bij oplevering over op de opdrachtgever.
Bovendien stopte de bouwtijd, waardoor de korting/boete -waarop de opdrachtgever dreigde aanspraak te zullen maken bij een bouwtijdoverschrijding- niet meer aan de orde was.
De discussie over de vermeende opleveringsgebreken is na het herstel van de erkende opleveringsgebreken -door tussenkomst van Bouwend Nederland Advies- in der minne opgelost.