Gasloos bouwen doet Roosdom Tijhuis Bonaire al jaren

Het is vijftien jaar geleden dat de eerste Roosdom Tijhuis-zaadjes op Bonaire werden geplant. Het begon in 2007 in de vorm van een investering, een participatie vanuit het Twentse Rijssen in twee bouwprojecten op het Caraïbische eiland. Anno 2022 is dat uitgegroeid tot Roosdom Tijhuis Bonaire, een zeer compleet ontwikkelend bouwbedrijf met 17 medewerkers; 10 op de bouw en 7 op kantoor. "We doen eigenlijk alles zelf; ontwikkelen, bouwen, verkopen en de kopersbegeleiding; hebben zelfs een eigen materieeldienst", zegt directeur Jeffrey Kogelman. En dat is nog niet alles, want  een aan Roosdom Tijhuis gelieerd bedrijf doet ook de exploitatie van het hotel op Delfins Beach Resort; daar werken nog eens zo’n 100 mensen. Delfins Beach Resort is een vakantie- en duikcomplex met 165 appartementen, 60 luxe hotelkamers, 20 villa’s, een fitnesszaal, een duikschool, een conferentieruimte, twee zwembaden en twee restaurants van sterrenkok Jonnie Boer. Roosdom Tijhuis Bonaire realiseert dat aan de zuidwestkust van het eiland, niet ver van hoofdstad Kralendijk. 

Woningtekort

Delfins Beach Resort is al grotendeels klaar, in 2023 moet het helemaal gereed zijn. Maar Roosdom Tijhuis Bonaire is dan nog niet klaar op het eiland. Het bedrijf is nog twee jaar bezig met Watervilla’s, een project met seriematig gebouwde recreatiewoningen en -appartementen. Dat zou het laatste project van het bedrijf zijn maar inmiddels zijn er weer nieuwe projecten in voorbereiding. "We zijn nu bezig met Seru Blenchi, daar komen 120 koopwoningen," zegt Kogelman. Ze zijn niet bestemd voor de recreatieve verhuur, maar voor permanente huisvesting. "Net als in Nederland is er op Bonaire een groot woningtekort. Dat komt doordat het eiland de laatste vijf jaar enorm aan bekendheid en populariteit heeft gewonnen. Er zijn echter maar weinig ontwikkelend bouwers zoals wij die seriematig zo’n aantal woningen kan realiseren." De woningen zijn bedoeld voor de lokale markt, gericht op het midden en hogere segment.’

Lange doorlooptijden

Naast Seru Blenchi zit er een project met nog eens zo’n 130 woningen in de pijplijn. Met een bouwtempo van circa 20 woningen per jaar is de bouwer dus nog even zoet in de Caraïben. De bouwer wil wel opschalen maar of het tempo daadwerkelijk omhoog zal kunnen gaan, ligt niet alleen bij Roosdom Tijhuis Bonaire. Bonaire is dan wel booming, de lokale overheid is daar vooralsnog niet in meegegroeid. "Het gaat hier met de afhandeling van bouwaanvragen iets minder gestroomlijnd dan in Nederland", schetst Kogelman. "We hebben hier bijvoorbeeld geen omgevingsloket waar je al je vergunningsaanvragen kunt doen. Je hoeft hier weliswaar minder in te dienen voor een bouwaanvraag, de doorlooptijden zijn echter wel langer dan in Nederland."

Flink gegroeid

Roosdom Tijhuis Bonaire is al langer bezig met opschalen. "Toen ik hier in 2014 begon, was ik eigenlijk alleen, deed ik de coördinatie van een aantal kleinschalige projecten. Voor de uitvoering werkten we samen met een Peruaanse aannemer; we hebben al die tijd al continu zo’n 30 man van ze aan het werk. Maar omdat zij niet willen groeien en wij wel, zijn we begonnen met een eigen bouwteam." Naast de inmiddels zeven mensen op kantoor, heeft Roosdom Tijhuis Bonaire  nu tien eigen mensen op de bouw en het doel is dat dat er vijftien tot twintig worden. Goed opgeleide mensen aantrekken is echter niet eenvoudig. Al zijn er niet heel veel bouwbedrijven op het eiland, ze vissen wel allemaal in dezelfde vijver en met een inwoneraantal van rond de 22.000 is die niet groot. Roosdom Tijhuis Bonaire heeft wel het geluk dat het een groot en bekend Nederlands bedrijf achter zich heeft staan. Kogelman: "Dat geeft sollicitanten uit Nederland wat meer vertrouwen, merken we. En als wij personeel zoeken, dan kunnen we daar ook het netwerk van Roosdom Tijhuis in Rijssen bij gebruiken; dan bereik je veel meer mensen."

Gasloos bouwen

Het lijntje met Twente zorgt er niet voor dat er veel mensen van de vestiging in Rijssen ‘overlopen’ naar het zonnige Bonaire. "Daarvoor is de afstand toch te groot", zegt Christiaan Oude Mulders, controller bij Roosdom Tijhuis in Twente. "Mensen willen wel voor een paar weken of een paar maanden naar Bonaire, maar Jeffrey heeft mensen nodig die voor meerdere jaren willen komen. Dat is voor de meesten die hier hun gezin en sociale leven hebben, een te grote stap." Wel stapt er zeer waarschijnlijk binnenkort een voormalig stagiair van het bedrijf in Rijssen op het vliegtuig om aan de slag te gaan in het vakantieparadijs, als werkvoorbereider. "Dat heet wel werkvoorbereider maar hier betekent dat, dat je ook planner, calculator en inkoper bent", zegt Kogelman, die zelf ook ooit stage liep bij het moederbedrijf in Rijssen. Reden dat hij niet veel zou opschieten met hulp voor korte tijd, is dat het verschil in bouwen behoorlijk groot is. Het heeft wat tijd nodig voor vakmensen om om te schakelen. "De wet- en regelgeving is hier heel anders", zegt de directeur. "Er is bijvoorbeeld geen bouwbesluit, dus je hoeft geen epc-berekening te maken, er zijn geen eisen voor daglichttoetreding in verblijfruimtes en er zijn geen regels voor de hoogte van een binnendeur, om maar wat dingen te noemen. Daarnaast bouwen we ook echt anders. Buiten is het doorgaans iets meer dan 30 graden, kouder dan 23 graden wordt het niet dus je hebt geen geïsoleerde spouwmuren nodig. Onze woningen worden dan ook niet met een luchtspouw gebouwd, maar met alleen een binnenblad dat tevens functioneert als buitenblad. De enige zorg is eigenlijk dat het binnen niet te warm moet worden. Daarom bouwen we de casco’s van cellenbeton, dat houdt de warmte minder lang vast dan gewoon beton."

Spijkers en zeep

Van een energietransitie waar we in Nederland voor staan, is op Bonaire geen sprake. "Er is geen gasnet; de woningen hebben ook geen verwarming", legt Kogelman uit. "Mensen koken wel op gas, maar dat is meer een soort campinggas dat in flessen zit." Roosdom Tijhuis Bonaire probeert wel om de huizen zoveel mogelijk te voorzien van duurzame energie. "Elektriciteit is hier ook duur, je betaalt zo’n 33 cent per kilowattuur. Daarom bouwen we zoveel mogelijk met zonnepanelen."

Heel vergelijkbaar met bouwen in Nederland zijn de problemen rondom materialen. "We kopen 95% van ons bouwmateriaal in Nederland in, bij Bouwcentrum Nobel en we hebben dus met dezelfde levertijden te maken als bedrijven in Nederland die daar kopen . Daar komt voor ons dan nog eens vier weken extra bij voor het transport naar Bonaire." Doordat het bedrijf zeker voor de lokale begrippen behoorlijk veel bouwt, is de doorlooptijd van materiaal redelijk hoog. Er hoeft niet lang gewacht te worden voor een nieuwe lading verscheept kan worden. Daarbij is het ook handig dat de bouwer/ontwikkelaar de exploitatie van het hotel van Delfins Beach Resort zelf doet. "Als het even kan dan bundelen we vrachten", zegt Kogelman. "Met zeep voor de wasserij van het hotel bijvoorbeeld heb je de container weer wat sneller vol."