Prijsstijgingen: hoe te handelen bij overeenkomsten met particulieren

Met deze clausule wordt de effectiviteit van de regeling beperkt:

• Prijsstijgingen mogen tot ten hoogste het bedrag van de post risicoverrekening worden doorberekend met een absoluut maximum van 5% van de aanneemsom.
  
  
• Te verrekenen prijsstijgingen moeten uiterlijk bij aanvang van het werk aan de opdrachtgever (verkrijger) zijn gemeld. Meldingen daarna worden als 'niet tijdig' aangemerkt, waardoor prijsstijgingen die zich na aanvang van het werk voordoen feitelijk niet verrekenbaar zijn.
  
  
• Verrekening is pas aan de orde als er drie maanden zijn verstreken na het aangaan van de (koop-/)aannemingsovereenkomst. Een soort van ‘inloopperiode’ gedurende welke prijsstijgingen niet worden doorberekend. Prijsstijgingen die zich binnen die inloopperiode van drie maanden voordoen, blijven voor rekening van de ondernemer (aanbieder).

Zodoende is de mogelijkheid tot verrekening van prijsstijgingen sterk beperkt, te weten tot de termijn vanaf drie maanden na het aangaan van de overeenkomst tot uiterlijk de start van het werk. Omdat de bouwtijd van een bouwwerken een (veel) langere termijn beslaat en een ondernemer (aanbieder) over het algemeen ruim daarvoor wordt gevraagd om een prijsaanbieding, is daarmee het risico van prijsstijgingen slechts zeer beperkt ondervangen. Anders gezegd loopt een ondernemer onder instabiele marktomstandigheden met sterk fluctuerende prijzen een aanzienlijk financieel risico, ook al wordt de hiervoor geciteerde clausule toegepast.

Aandachtspunten bij opnemen van een verrekenpost risico prijsstijgingen

• De verkrijger moet voorafgaand aan het sluiten van een (koop-/)aannemingsovereenkomst expliciet worden gewezen op de 'Doorberekening van loon- en prijsstijgingen' en de daarvoor in de overeenkomst opgenomen 'post risicoverrekening'. Dit kan immers gevolgen hebben voor de financiering.
  
  
• Vanaf drie maanden na ondertekening van de overeenkomst tot uiterlijk de start van het werk kunnen loon- en prijsstijgingen verrekend worden. Prijsstijgingen die zich buiten deze periodes voordoen blijven voor rekening van de ondernemer (aanbieder). Dit is een reëel en aanzienlijk risico voor de ondernemer (aanbieder).
  
  
• Koop je vroegtijdig in om prijsstijgingen voor te zijn, verdisconteer dan in de aanneemsom de kosten van voorfinanciering, opslagfaciliteit(en) en eventueel andere daarmee samenhangende maatregelen.
  
  
• Prijsverrekening is beperkt tot het in lid 1 genoemde maximum van 5% van de aanneemsom. Het meerdere komt voor eigen rekening.
  
  
• De maatstaf volgens welke de doorberekening zal plaatsvinden moet tussen ondernemer (aanbieder) en opdrachtgever (verkrijger) worden overeengekomen. Dat kan bijvoorbeeld een (op de kenmerken van het werk afgestemde) indexerings- of risicoregeling zijn of een verrekening op basis van een vergelijk tussen de opgenomen bedragen in de begroting voor het werk en de werkelijke inkoopkosten in de daarvoor in aanmerking komende periode. Deze manier van verrekenen moet door de ondernemer (aanbieder) in de overeenkomst worden opgenomen en met de opdrachtgever (verkrijger) worden overeengekomen.
  
  
• Waarschuw de opdrachtgever (verkrijger) tijdig als je een beroep wilt doen op een overeengekomen verrekeningsbeding. Onderzoek eerst alternatieven, waarmee de extra kosten (deels) kunnen worden gecompenseerd. Het door de opdrachtgever (verkrijger) vereenvoudigen, verkleinen of zelfs (tijdelijk) staken van het werk zijn allemaal mogelijkheden om prijsconsequenties voor zoveel mogelijk te beperken/compenseren.
  
  
• De standaardtekst vermeldt niet wanneer de betalingen van kostenstijgingen plaatsvindt. De Waarborgende instellingen gaan er in beginsel van uit dat de betaling de percentages van de termijnenregeling volgt.
  
  
• Van de modellen afwijkende clausules ten nadele van een opdrachtgever (verkrijger), moeten voorafgaand worden voorgelegd aan de Waarborgende instelling. Gebeurt dat niet, dan gelden die bepalingen niet tussen partijen.

Standpunt Bouwend Nederland

Wij vinden dat onder de huidige bijzondere marktomstandigheden de door de waarborgende instellingen gehanteerde risicotoedeling moet worden aangepast. Prijsstijgingen zoals we die nu ondervinden, zijn immers voor een ondernemer niet voorzienbaar, beheersbaar of beïnvloedbaar.

Vanuit het oogpunt van de financierbaarheid van de bouw van een woning door particulieren, is het begrijpelijk dat de mogelijkheid tot verrekening wordt gemaximaliseerd. Welk percentage daarvoor wordt gebruikt zou moeten afhangen van de vraag of, en zo ja in welke mate een verrekeningsbeding met een bepaalde inhoud de financierbaarheid in de weg zit. Dat hangt voornamelijk af van de financiële mogelijkheden van de desbetreffende opdrachtgever. Dat verschilt dus van geval tot geval. Een vast percentage doet aan dat aspect géén recht. Het is aan marktpartijen om daarover een voor beide partijen, projectspecifieke passende afspraak te maken.

Verder moet goed gekeken worden naar de bijzonder korte (lees: te korte) termijn, waarbinnen verrekening volgens de door de Waarborgende instellingen voorgeschreven voorwaarden mogelijk is. Prijsstijgingen doen zich immers voor gedurende de gehele periode van het sluiten van de overeenkomst tot aan de oplevering. Relevant voor de bouwkosten is dan de periode waarbinnen wordt ingekocht. Doordat de aanspraak op verrekening is gemaximaliseerd tot een overeen te komen percentage van de aanneemsom, is het niet relevant wanneer die prijsstijgingen zich voordoen. Meer dan het overeen te komen maximum kan de aanspraak van de ondernemer (aanbieder) immers niet worden. Het ligt dan ook voor de hand die eis los te laten met uitzondering van de 'inloopperiode' van drie maanden. Die uitzondering is nu eenmaal ingegeven door Europese regelging, die is omgezet in nationale wetgeving.